<a href='https://fr.freepik.com/photos/couple'>Couple photo créé par stockking - fr.freepik.com</a>
Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’une somme d'argent, cette somme est appelée dépôt de garantie, acompte .. Cette somme n’est pas exigée par la loi.
Cependant, elle permet au vendeur de s’offrir une certaine garantie, notamment :
elle permet aux deux cocontractants de renforcer et de concrétiser le lien contractuel créé par la conclusion du compromis de vente ;
cette somme garantit également la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de la conclusion de l’acte définitif de vente.
La stipulation d'une clause prévoyant l'obligation pour le promettant acquéreur de verser une somme d'argent ou par laquelle celui-ci s'engage à verser une somme d'argent peut jouer différents rôles et donc recevoir différentes dénominations (acompte, dédit, arrhes, dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation).
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation correspond à la somme versée par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente. Cette somme ne doit pas être confondue avec :
- La clause pénale dans un compromis de vente garantit aux cocontractants une indemnité forfaitaire à titre de dommages et intérêts au cas où l’un d’eux ne respecterait pas ses engagements contractuels. Elle s’applique donc en cas d’inexécution de l’obligation, mais aussi si les délais prévus à l’avant-contrat ne sont pas respectés.
Son montant, fixé à l’avance sert à couvrir le préjudice subi et est souvent égal au dépôt de garantie avec lequel il convient de faire la distinction.
- La clause de dédit se définit dans un compromis ou une promesse de vente comme la faculté offerte par le droit français à chaque cocontractant de sortir contractuellement de l’avant-contrat, ceci à tout moment et sans avoir à justifier à l’autre partie des motifs de sa décision.
Quelle somme le vendeur peut-il demander ?
Acheteur et vendeur peuvent décider de signer un avant-contrat sans qu'aucun versement d'argent n'ait lieu. C’est, dans les faits, assez rare car, pendant la durée l'avant-contrat et jusqu’au moment de la vente chez le notaire, le bien est « immobilisé ».
Le montant de cette indemnité d’immobilisation est négociable Il est, en règle générale, de 10%. Mais ce pourcentage est une habitude, pas une règle. Rien n’interdit au vendeur d’exiger une somme supérieure. De la même façon, il n’existe aucun minimum requis. Ainsi, si le futur acquéreur ne possède pas de fonds suffisants, celui-ci peut négocier avec le vendeur de ne pas verser d’acompte lors de la signature du compromis de vente. De même, les parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire (1000 ou 2000 euros) .
Il existe deux exceptions :
- L’article L. 290-2 du Code la construction et de l’habitation dispose que le montant de l’indemnité d’immobilisation doit être d’un montant d’au moins 5% du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposées entre les mains du notaire, chargé de rédiger l’acte pour les promesses unilatérale de vente relatives à la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier dont la validité est de 18 mois ou dont la prorogation porte sur la durée de la promesse de 18 mois
- En cas de vente en l’état future d’achèvement (VEFA), le contrat préliminaire peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est encadré :(article R261-28 et R261-29 du code de la construction et de l’habitation).
5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas 1 an.
2% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas 2 ans.
A qui cette comme est versée ?
La consignation de la somme versée entre les mains d'un séquestre conventionnel chargé de conserver celle-ci jusqu'au dénouement de la promesse doit être privilégiée pour garantir la restitution des fonds en cas de défaillance d'une condition suspensive ou de survenance d'un litige entre les parties. Le séquestre ne peut en effet s'en dessaisir que la contestation terminée par une décision de justice ou sur les instructions concordantes des parties (C. civ. art. 1956 et 1960).
Le séquestre est le plus souvent l'agent immobilier ayant négocié la vente et rédigé l'avant-contrat, ou le notaire chargé d'établir l'acte authentique. La mission de séquestre peut être expressément ou tacitement acceptée. L'acceptation expresse est le plus souvent réalisée par l'intervention à l'acte du séquestre, à l'effet d'accepter la mission qui lui est confiée. L'acceptation tacite résulte de l'encaissement du chèque sans réserve par le séquestre désigné par les parties.
Que devient cette somme si la vente ne se réalise pas ?
Si la vente ne se fait pas, l’indemnité d’immobilisation selon les cas, reste acquise au vendeur ou revient à l’acheteur : - Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai légal de rétractation de dix jours : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée. - Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai prévu par la promesse de vente : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée. - Si l’acheteur renonce à acheter au-delà du délai prévu par la promesse de vente : le vendeur conserve l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée sauf si l’acheteur se justifie par la non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (non obtention d’un prêt, d’une assurance, etc). Dans ce cas, il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation. La clause de la promesse relative à l’obtention du prêt est donc essentielle pour l’acheteur qui doit toutes les informations au rédacteur de l'avant-contrat pour qu'il les y intègre précisément : montant emprunté, taux maximum, durée, etc., en effet, pour bénéficier de la condition suspensive et ne pas perdre l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente, les demandes de prêts doivent être strictement conformes à ce que prévoit la condition suspensive. Pour avoir négligé ce point, des acquéreurs qui n’ont pourtant pas obtenu leur prêt, ont dû payer près de 70.000 € au vendeur (Cour d’appel de COLMAR, 14 janvier 2021, n° 19/00374)
Lorsque la condition est réputée réalisée, conformément aux dispositions de l'article 1178 CC et dès lors que l'acquéreur ne donne suite à la vente, celui-ci ne peut échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l'exclusivité consenti au bénéficiaire de la promesse (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 18 juin 2009, Diratz c/ SCI Construction Immobilière Varennoise : JurisData n° 2009-378024).
Le 27 février 2013, la Cour de cassation a jugé que l'acheteur d'un bien immobilier qui ne respecte pas la condition suspensive de prêt prévue dans la promesse de vente ou en a empêché l'accomplissement perd son dépôt de garantie au profit du vendeur en guise de sanction, ne serait-ce qu'en cas de différence sur le nom de l'emprunteur lors du refus d’octroi de crédit bancaire (Cass. Civ. III, 27 février 2013, N° de pourvoi: 12-13796).
Enfin, il ressort d'un arrêt de la Cour d’Appel de Paris (12/02/2016 – 14/18249) qu'est parfaite la vente d’un bien immobilier résultant d’une proposition d’achat revêtue de la mention « bon pour acceptation » du vendeur. Ainsi, le vendeur ayant accepté la proposition d’achat non assortie de mention relative au versement d’une indemnité d’immobilisation, doit renoncer à toute indemnité d’immobilisation à charge de l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente.
Si vous voulez qu'une indemnité d'immobilisation soit versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat faites en mention, lorsque vous acceptez l'offre d'achat.
Bonne vente ✍️
Salsaa est une plateforme de services immobiliers dédiée aux professionnels qui veulent se consacrer à l'accompagnement de leurs clients. En savoir plus sur Salsaa.