La semaine dernière, vous étiez encore en train de consulter des sites de déménageurs pour quitter la maison que vous vous apprêtiez à vendre. Il est vrai que lorsque vous aviez annoncé à votre époux que vous aviez obtenu une promotion sur la Côte d'Azur, il avait crié "chouette, on va pouvoir jouer à la pétanque !". Sauf que depuis, le directeur général de votre société a changé d'avis : vous avez la promotion, mais vous restez en Bretagne ! La mort dans l'âme, vous vous apprêtez à contacter l'acheteur, avec qui vous avez signé un compromis de vente, pour lui annoncer que vous ne souhaitez plus vendre ! Voyons quels arguments vous allez pouvoir utiliser pour tenter de vous rétracter et annuler la vente. Pour peu qu'il en existe !
Pour rappel, le compromis de vente ou promesse de vente intervient avant de conclure la vente définitive d’un bien immobilier. C'est ce qu'on appelle un avant-contrat en vertu duquel, les deux parties s'engagent l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien concerné et l’acheteur s'engage à accepter l’offre de vente.
Dans l'absolu, si l’acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours mais aussi de conditions suspensives d'achat lui offrant une ou plusieurs possibilités de se désengager, le vendeur, lui, ne pourra pas se rétracter après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Même s'il a de bonnes raisons de ne plus vendre, notamment une mutation professionnelle annulée !
S’il ne respecte pas cette obligation, le contrat pourra lui être imposé par l’acheteur : ce dernier est en droit d'exiger l’exécution forcée de l'avant-contrat.
Quand bien même le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation, il peut tenter de négocier avec l'acheteur et, dans un premier temps, envisager une résiliation à l’amiable.
Pour ce faire, il doit contacter l'acheteur et lui expliquer clairement (avec sincérité) les raisons qui le poussent à revenir sur son engagement.
👉 Petit conseil Si vous le pouvez, essayez de le rencontrer in situ, en face à face. C'est toujours mieux ! Avant d'engager cette discussion, préparez vos arguments et surtout envisagez les conditions de votre rétractation - notamment une compensation financière si vous la jugez nécessaire.
Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, celle-ci aura alors un effet rétroactif sur le processus de vente engagé : les sommes éventuellement versées, au titre du dépôt de garantie, devront alors être intégralement restituées à l’acheteur.
Par ailleurs, il faut savoir qu'en dépit de l'annulation de la vente, les frais de mutation restent dus au notaire dans la mesure où la vente était parfaite au moment de la résiliation, c’est-à-dire si son annulation n’est pas liée à des conditions suspensives.
Si le vendeur et l'acheteur n'arrivent pas à se mettre d’accord pour résilier le compromis de vente à l'amiable, le vendeur peut demander une résiliation judiciaire. Mais attention, cela n’est possible que si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont indiquées dans le compromis de vente et peuvent alors légitimer la démarche du vendeur.
Il faut alors lui envoyer une mise en demeure puis saisir le tribunal compétent. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue. Aucun droit de mutation sur la résiliation elle-même n’est ici exigé, si la résiliation est menée à son terme.
Bonne vente ✍️
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