Imaginons que vous ayez trouvé un acheteur pour votre bien immobilier. Vous avez accepté l'offre d'achat que vous a faite cette charmante personne et afin de sécuriser la vente, les deux parties (vous et l'acheteur) avaient décidé de rédiger un compromis de vente sous seing privé (sans l'aide d'un notaire ou d'un agent immobilier). Avant hier, l'acheteur vous a transmis le projet de compromis qu'il a commencé à rédiger. Une partie du document vous porte soucis : une des conditions suspensives porte sur la vie intime de l'acheteur. Il est stipulé que ce dernier pourra se rétracter de la transaction dans la mesure où sa fiancée n'acceptera pas sa demande en mariage ! Cette clause est-elle recevable ? On vous dit tout sur les conditions suspensives que l'acheteur peut intégrer dans un avant contrat et celles que le vendeur peut ou doit refuser.
Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
Pour rappel, une condition suspensive est une clause qui apparaît dans l'avant-contrat d'une vente immobilière : le compromis ou la promesse de vente. Lorsqu'elle n'est pas réalisée, cette condition permet à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans avoir à verser de contrepartie financière.
Par contre pour faire valoir une condition suspensive, les parties concernées doivent prouver que sa non réalisation n'intervient pas suite à une négligence volontaire. Autrement dit, pas question qu'elle soit provoquée par l'acheteur ou le vendeur. Elle doit obligatoirement émaner d'un imprévu. En quelque sorte, elle doit anticiper l'imprévu !
Si l'acheteur est le premier concerné par les conditions suspensives, le vendeur a également tout intérêt à leur porter une grande attention : en acceptant trop de conditions suspensives, il prend le risque de rendre la transaction plus incertaine ! Voilà pourquoi leur rédaction doit découler d'un dialogue entre les deux parties et d'un accord préalable à leur insertion dans l'avant contrat. Voilà pourquoi, il est surtout important de prendre le temps de les définir en les adaptant à votre situation, et au bien immobilier concerné, car n'oubliez jamais qu'elles ont le pouvoir de faire basculer une vente immobilière !
Vous pouvez insérer autant de conditions suspensives que vous désirez dans votre compromis ou votre promesse de vente. Voyons voir qu'elles sont celles qui sont quasi indispensables, celles auxquelles vous (ou votre acheteur) pouvez penser et celles qui sont interdites.
Les conditions suspensives habituelles
La condition suspensive d’obtention de prêt.
Parmi les conditions, la plus fréquente est celle relative à l'obtention du crédit par l'acheteur ; car oui, hormis les joueurs de football professionnels et quelques personnes ayant bien réussi dans les affaires 🧐, la plupart des acheteurs ont recours à un prêt bancaire pour se rendre propriétaire de leur logement !
Grâce à cette condition suspensive, l’acheteur pourra se rétracter si aucun établissement financier n'accepte de lui prêter les fonds nécessaires pour réaliser l'achat du bien.
Légalement, la condition suspensive de prêt est obligatoire dès lors qu'il existe un compromis de vente entre les parties. C'est la loi du 13 juillet 1979 dite loi « Scrivener II », (L 312-1 et suivants du code de consommation) qui introduit ce dispositif d’ordre de public, protégeant l’acquéreur emprunteur d’un immeuble. En vertu de cette loi, l’achat par une personne physique ou morale de droit privé, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte professionnel et habitation, ou d’un terrain en vue d’y construire un tel immeuble, est réputé être soumis à la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts telle que prévue dans le code de consommation.
Toutefois, l’acquéreur peut renoncer dès la conclusion du contrat au bénéfice de la condition suspensive de prêt par une simple mention manuscrite. Il pourra également renoncer à la condition suspensive en cours de contrat par une simple missive contenant la mention manuscrite. Retenons toutefois que cette formalité n'est pas nécessaire si le compromis est signé chez le notaire. En effet, ce dernier a pour habitude de signaler dans le compromis que l'acheteur reconnaît avoir été informé des conséquences de ce refus.
👉 Détail d'importance : Attention (amis footballeurs pro cette précision est pour vous 😋), les acheteurs qui ne demandent pas de prêt doivent l'indiquer dans le compromis !
La loi indique également que la condition suspensive de prêt doit porter sur une durée minimale d'1 mois afin de permettre à l’acheteur de rechercher un prêt aux conditions souhaitées. Cependant, ce délai étant jugé trop juste pour permettre aux banques de faire une offre (ou pas !), il est désormais courant de prévoir un délai de 2 mois. Autrement dit, l'acheteur dispose de 2 mois pour faire savoir au vendeur s'il a oui ou non obtenu ses prêts. Le détail des prêts que l'acheteur entend souscrire doit être précisé dans le compromis, ainsi que leurs conditions d'obtention : le montant maximal du prêt qu'il va solliciter, ainsi que taux maximal du prêt et sa durée.
Par exemple, si un acheteur a besoin d'un prêt de 100 000 euros sur 20 ans pour boucler son financement, il peut indiquer sur le compromis qu'il n'acceptera ce prêt qu'à un taux maximal de 1,20 %. Dans le cas où une banque lui proposerait un taux à 1,30 %, il pourra se prévaloir d'un refus de prêt au taux demandé. En revanche, s'il n'a indiqué aucun taux dans le compromis et que la banque lui fait une magnifique proposition à 2,50 %, et bien il doit accepter le prêt et acheter le bien à ces piètres conditions bancaires ! L'indication d'un montant maximal du prêt dans la promesse ne permet pas de contraindre l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur, vient de juger la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 14 décembre 2022.
👉 Détail d'importance : Il est conseillé d’obliger l’acquéreur à demander deux ou trois offres de prêt simultanément, par opposition à des demandes successives. On remarquera que si la clause est rédigée de la manière suivante « l’acquéreur devra déposer une ou plusieurs demandes de prêt », on considérera par une interprétation littérale que l’acquéreur peut valablement déposer une seule demande, (CA Paris, 2e ch. A, 13 juin 2007, n° 06/06337).
Dans le cas où le compromis n'indique pas de quelle manière l'achat sera financé (avec ou sans prêt), la condition d’obtention d’un prêt sera alors présumée. Dès lors, l'acheteur s'exposera à des pénalités financières en cas d'annulation de l'opération faute de prêt. Ce risque vaut pour toute situation d'échec non prévue dans l'avant contrat..
La condition suspensive d’absence de servitude.
Autre grand classique dans les conditions suspensives : la vente soumise à l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Ce document obtenu auprès de la mairie précise qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination. Il indique également qu’il n’existe pas de servitude légale (ex : droit de passage) ou conventionnelle.
La demande de ce document n’est pas obligatoire avant l’achat d’un bien immobilier, mais il est fortement conseillée. Dans le cas d’achat de terrain à bâtir, ce certificat confirmera à l'acheteur si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de son projet, si l‘état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain. Dans le cas de l'achat d'un d’immeuble déjà construit, il donnera des éléments d'information similaires pour connaître les possibilités d’extension, ou les limitations du droit de propriété.
La condition suspensive d’obtention d'autorisation d'urbanisme.
Il n'en reste pas moins que le certificat d’urbanisme opérationnel n’est pas une autorisation de construire. Si le contexte le permet, l’idéal est de demander que la condition suspensive soit l’obtention d’un permis de construire. Dans ce cas, la meilleure des garanties demeure l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours (soit qu'aucun voisin n’a intenté un recours contre le permis de construire délivré) et de retrait (soit que le délai accordé à la commune pour retirer le permis de construire est expiré).
Les autres conditions suspensives figurant dans les compromis
D'autres conditions suspensives peuvent être rédigées dans votre avant-contrat, comme...
L'existence du droit de préemption qui peut rompre le processus de vente en cas de priorité d'une collectivité locale ou d'un ayant droit sur le bien immobilier. Dans le premier cas, le notaire devra vérifier l’absence de préemption en adressant à la collectivité une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Si elle ne répond pas, ce n'est qu'après un délai de 2 à 3 mois que le risque de préemption sera levé. Dans le deuxième cas, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire.
La situation hypothécaire apurée au moment de la vente soit l'absence de toute hypothèque supérieure au prix de vente. La clause en question ressemble à cela : “ L'état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à l'aide du prix de vente. Dans le cas contraire, la réalisation de la présente vente sera soumise à la condition suspensive de l’accord du créancier de radier son inscription”.
La vente d'un autre bien immobilier, qui permet à l'acheteur d'annuler la vente s'il ne parvient pas à vendre de son côté le logement dont il est propriétaire. Cette condition suspensive peut être complétée une condition suspensive de prêt-relais. Avec cette condition, l’achat n’est plus conditionné par la vente de l’ancien bien, mais par l’obtention d’un prêt relais qui permettra à l'acheteur d’avancer les fonds en attendant la revente du bien.
La condition suspensive de réalisation de travaux, qui autorise une annulation lorsque des travaux à la charge du propriétaire n'ont pas été réalisés.
L'autorisation de changement de destination. Par exemple, un kiné qui achète un appartement pour en faire son cabinet conditionnera l'achat à l'obtention de l'accord du syndic de copropriété pour pour la transformation d’un bien à usage d’habitation en local professionnel. Dans certains cas, certains projets, c'est l'autorisation du maire qu'il faudra obtenir.
Existe-t-il des conditions suspensives interdites ?
Si elles restent assez libres, les conditions suspensives restent toutefois limitées par le législateur pour éviter l’insertion de conditions farfelues ou irréalisables qui aliénerait la liberté des parties au contrat.
Voici donc les conditions suspensives interdites par la loi, la liste n’étant pas exhaustive.
Une condition illicite ou contraire aux bonnes mœurs. Par exemple, conditionner la vente d'un local au recrutement d'employées nécessaire à l'ouverture d'une maison close !!! Totalement illicite et contraire aux bonnes moeurs !
Une condition impossible à réaliser : "je n'achèterais que si je gagne au loto ou si Benzema est élu ballon d'or !"
Eriger comme condition suspensive une condition de validité essentielle à l’existence du contrat de vente comme par exemple le consentement d’une des parties. Ainsi, un vendeur ne peut signer un compromis en insérant comme condition suspensive le consentement de son épouse à la vente. Idem pour les conditions essentielles de la vente telles que la désignation et le prix. Idem encore dans le cadre de la vente où intervient un mineur, l’autorisation du juge des tutelles doit intervenir en amont de l’acte et ne peut être érigée en condition suspensive de celui-ci (CA Riom, 4 oct. 2007).
Une condition suspensive qui serait purement potestative, c’est-à-dire lorsque la naissance ou l’exécution de l’obligation dépend de la volonté d’un seul des contractants. Par exemple, si l’acheteur stipule qu’il n'achètera le bien qu’à la condition qu’il se marie !
Cependant, la jurisprudence autorise les conditions « simplement » potestatives. Dit autrement, il s’agit de conditions mixtes qui, certes, dépendent de la volonté d’un des contractants mais sont pour partie dépendantes d’un fait dont il n’est pas décideur. C’est par exemple, lorsque l’acheteur conditionne son achat à une mutation professionnelle.
Existe-t-il d'autres clauses dans un avant-contrat ?
Il n'y a pas que les clauses suspensives dans un avant contrat. Ces dernières sont accompagnées de 2 autres clauses qui leur sont complémentaires : elles permettent justement de prévoir les dédommagements que devra payer une partie qui ne respecterait pas ses engagements - notamment les conditions suspensives.
La clause pénale
L’insertion d’une clause pénale permet d’assurer l’exécution par le débiteur (l’acheteur ou le vendeur) de son obligation et le cas échéant, de sanctionner une inexécution fautive par le versement de dommages-intérêts dont le montant est précisé.
Le versement d’un dépôt de garantie de 10%
En pratique, il est courant pour l’acheteur de verser une certaine somme, appelée “dépôt de garantie” lors de la signature du compromis de vente (soit au notaire, soit à un tiers tel que l’agent immobilier). Cette dernière sera déduite du prix de la vente et considérée comme un acompte si la vente se réalise. L’usage est de fixer le dépôt de garantie pouvant varier, selon le bien, de 5 à 10 % du prix de vente.
Bonne vente ✍️
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