Vous êtes vendeur, vous avez mis en vente votre bien immobilier au juste prix et vous avez reçu plusieurs offres au prix... mais aussi des offres supérieures au prix fixé dans votre annonce : que pouvez-vous faire ? Est-il possible de se la jouer Loup de Wall-Street et tenter la « surenchère » ? Pouvez-vous simplement refuser la première offre au prix ?
Vous êtes acheteur, vous êtes le premier à avoir fait une offre au prix de vente figurant sur l’annonce ? Le vendeur est-il en droit de la refuser, en prétextant qu’il a reçu une offre supérieure au prix et vous refusez la vente ?
Suspense… Cet article (hautement stratégique) répond à ces quelques questions.
C'est quoi une offre d'achat ?
L’offre d’achat - également appelée « offre de prix », « proposition d’achat », ou encore « option d’achat » - est générée par le candidat acquéreur. Pour celui-ci, ce document est un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même.
Concrètement, il fait une proposition au vendeur par laquelle il s'engage à acheter le bien en cas d'acceptation.
Nombreux sont ceux qui confondent l’offre d’achat avec le compromis de vente ou une promesse unilatérale d’achat. Et pourtant, non ce n’est pas la même chose.
Comment faire une offre d'achat ?
Certaines ventes ont déjà été conclues suite à des offres d’achat orales, mais pour qu’il existe une preuve, il est préférable que l'offre soit rédigée noir sur blanc (sur du papier, avec un stylo ou un traitement de texte, ou même sur un email !) et contenir entre autres les éléments suivants :
L’identification des deux parties : état civil de l’acheteur et du vendeur ;
La description du bien : détails sur le bien et ses caractéristiques ;
Le prix proposé par le potentiel acheteur incluant les frais d’agence lorsqu’une agence est de la partie ! ;
La date de l'offre et le délai de validité de l’offre : ce délai court sur une à deux semaines ;
Les conditions suspensives éventuelles (obtention d'un prêt par exemple).
Télécharger le modèle d'offre d'achat (format Word)
Petit détail, l'acquéreur doit avoir la capacité juridique à signer un contrat car l'offre d'achat est destinée à aboutir à la signature d'un acte de vente. Il doit notamment être majeur - vous ne pouvez pas acheter une villa si vous avez moins de 18 ans, même si vous êtes footballeur professionnel !
L’acheteur est en droit de demander certains documents au vendeur avant de faire son offre d’achat. Mais d’un point de vue légal, ce n’est qu’à la signature de la promesse ou du compromis de vente que le vendeur devra obligatoirement fournir les documents nécessaires à la vente. En revanche, afin d’informer le plus clairement possible l’acheteur et lui permettre de faire une offre en toute connaissance de cause, il est notamment possible d’avoir accès à certains diagnostics ou encore au règlement de copropriété.
Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit verser aucune somme d'argent au vendeur. Attention arnaque !!!
Que faire lorsqu’on reçoit une offre d’achat ?
On peut distinguer deux cas de figure dans le cadre d’une offre d’achat :
L’offre d’achat est “au prix“ : l’acheteur a fait une proposition d’achat pile-poil au prix annoncé dans l’annonce. Dans ce cas de figure, le vendeur est obligé d’accepter l’offre conformément à l'article 1583 du Code Civil.
Cependant, il arrive que plusieurs propositions d’achat au prix soient transmises le même jour. [Et oui, il y a des jours comme ça !] En théorie, lorsqu’il y a plusieurs offres et plusieurs acceptations le même jour, c’est la première acceptation qui vaut. Toutefois dans les faits, la Cour de cassation considère que dès l’instant où deux ou plusieurs offres d’achat sont transmises au vendeur le même jour, elles sont concomitantes, laissant ainsi la possibilité au vendeur de choisir son acheteur. Par conséquent, si vous avez pris connaissance à midi d'une proposition au prix demandé, transmise le matin à 10 h par un inconnu et que l'un de vos amis adorés, vous fait la même proposition à 17 h, vous pouvez librement accepter la seconde. C’est celle-là qui vaudra !
L’offre d’achat est en dessous du prix : l’offre d’achat peut être inférieure au prix annoncé. Ben oui, c’est le jeu de l’offre et de la demande ! Dans ce cas, l’acheteur n’est pas prioritaire puisque le propriétaire pourra toujours accepter une offre plus élevée. Le propriétaire pourra également faire une contre proposition (écrite ou orale) et engager ainsi des négociations (on dit “négo” dans le milieu !). Lorsqu’un accord sera trouvé sur le prix, l’offre parfaite (celle qui contentera tout le monde) pourra être signée par le vendeur et l’acheteur.
L’offre d’achat est en dessus du prix : et oui, c’est moins fréquent mais ça arrive. L’offre d’achat peut être supérieure au prix fixé par le vendeur. Et il n’y a rien d’illégal à l’accepter du moment où aucune offre au prix ne vous a été faite !
Quelle que soit la configuration, une fois que le vendeur a validé et accepté en la contresignant une offre qui lui est faite, il est obligé de vendre son bien à l’acheteur et au prix convenu - même s’il a changé d’avis pendant la nuit !
Lorsqu’il y a plusieurs propriétaires (dans le cadre d’une indivision, d’un démembrement de propriété...), tout le monde doit signer l’offre d’achat pour que cette dernière soit acceptée.
Comment valider une offre d’achat ?
En effet, l'article 1583 du Code civil précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » .
Ainsi, ce qui va former la vente, et notamment en matière immobilière, c’est la rencontre des volontés à travers le consentement sur la chose (le bien immobilier quoi !) et le prix. Lorsque les termes de l’offre coïncident exactement avec ceux de l’acceptation, il y a rencontre des volontés. En effet, l’article 1121 du Code civil prévoit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Bref, dès que l’offre d’achat est contresignée par le vendeur.
Cette acceptation peut résulter de l’envoi par l’acheteur d’un mail au vendeur. Mais la validation de l'offre d'achat n'est pas toujours simple. La jurisprudence est riche en la matière.
Lorsqu’il y a des écrits (échange de courriers, lettre contresignée), les juges apprécient souverainement chaque situation (Cass. 3e civ., 2 mai 1978, D 1979, 317).
Il a été jugé qu’en écrivant « Bon pour accord » sur une lettre d’intention d’achat qui stipulait un bien et un prix déterminé, et alors que l’établissement du compromis n’était pas une condition de formation de la vente, que la vente était parfaite (Cass. 3e civ., 29 juin 2016, n° 14-26674).
Au contraire il a été jugé que la contre-signature par deux fois avec la mention « Bon pour acceptation de la proposition » d’une lettre d’intention ne valait pas vente car la lettre prévoyait « un avant-contrat avant le 15 février 1999 qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente et engagera définitivement les deux parties » (Cass. 3e civ., 6 mai 2003, n° 01-17638).
Enfin, dans une autre affaire où des acquéreurs acceptaient une offre de vente d’un terrain d’« environ » 141 000 m2 (avec indication de l’adresse) et pour un prix de 3 000 000 euros, les juges ont considéré que la vente n’était pas parfaite car le terrain n’était pas encore défini dans sa superficie exacte et que l’objet n’était donc pas défini. (Cass. 3e civ., 9 juillet 2014, n° 13-15145) .
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